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資產評估基本方法

發布日期:2021-01-25 瀏覽次數:175

資產評估基本方法

             資產評估是對資產現行價值進行評定估算的一種專業活動。資產評估方法是實現評定估算資產價值的技術手段。它是在工程技術、統計、會計等學科的技術方法的基礎上,結合自身特點形成的一整套方法體系。該體系由多種具體資產評估方法構成,這些方法按分析原理和技術路線不同可以歸納為3種基本類型,或稱3種基本方法,即市場法、成本法和收益法。

 

  一、市場法

 

  市場法是利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格,經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。

 

  市場法是根據替代原則,采用比較和類比的思路及其方法判斷資產價值的評估技術規程。因為任何一個正常的投資者在購置某項資產時,他所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現行市價。運用市場法要求充分利用類似資產成交價格信息,并以此為基礎判斷和估測被評估資產的價值。運用已被市場檢驗了的結論來評估被估對象,顯然是容易被資產業務各當事人接受的。因此,市場途徑是資產評估中最為直接,最具說服力的評估途徑之一。

 

  市場法是資產評估中若干評估思路中的一種,通過市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件:一是要有一個充分發育活躍的資產市場;二是參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術參數等資料是可搜集到的。

 

  一般地說,在市場上如能找到與被評估資產完全相同的參照物,就可以把參照物價格直接作為被評估資產的評估價值。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價格,需要進行價格調整。參照物差異調整因素主要包括3個方面:一是時間因素,即參照物交易時間與被評估資產評估基準日相差時間所影響的被評估資產價格的差異;二是地域因素,即資產所在地區或地段條件對資產價格的影響差異;三是功能因素,即資產實體功能過剩和不足對價格的影響。

 

  運用市場法評估資產價值,要遵循下面的程序:明確評估對象;進行公開市場調查,收集相同或類似資產的市場基本信息資料,尋找參照物;分析整理資料并驗證其準確性,判斷選擇參照物;把被評估資產與參照物比較;分析調整差異,做出結論。

 

  市場法是資產評估中最簡單、最有效的方法,它能夠客觀反映資產目前的市場情況,其評估的參數、指標直接從市場獲得,評估值更能反映市場現實價格,評估結果易于被各方面理解和接受。但是市場法需要有公開活躍的市場作為基礎,有時因缺少可對比數據而難以應用。這種方法不適用于專用機器設備、大部分的無形資產,以及受到地區、環境等嚴格限制的一些資產的評估。

 

  二、收益法

 

  收益法是通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。

 

  采用收益法評估,基于效用價值論:收益決定資產的價值,收益越高,資產的價值越大。一個理智的投資者在購置或投資于某一資產時,他所愿意支付或投資的貨幣數額不會高于他所購置或投資的資產在未來能給他帶來的回報。資產的收益通常表現為一定時期內的收益流,而收益有時間價值,因此為了估算資產的現時價值,需要把未來一定時期內的收益折算為現值,這就是資產的評估值。收益法服從資產評估中將利求本的思路,即采用資本化和折現的途徑及其方法來判斷和估算資產價值。它涉及3個基本要素:一是被評估資產的預期收益;二是折現率或資本化率;三是被評估資產取得預期收益的持續時間。因此,能否清晰地把握上述三要素就成為能否運用收益法的基本前提。從這個意義上講,應用收益法必須具備的前提條件是:第一,被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量;第二,資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量;第三,被評估資產預期獲利年限可以預測。

 

  收益法能真實和較準確地反映企業本金化的價值,與投資決策相結合,易為買賣雙方所接受。但是預期收益額預測難度較大,受較強的主觀判斷和未來不可預風因素的影響。這種方法在評估中適用范圍較小,一般適用企業整體資產和可預測未來收益的單項資產評估。

 

  三、成本法

 

  成本法是指首先估測被評估資產的重置成本,然后估測被評估資產業已存在的各種貶損因素,并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。

 

  成本途徑始終貫穿著一個重建或重置被評估資產的思路。在條件允許的情況下,任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產時,他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產的現行購建成本。如果投資對象并非全新,投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產的實體有形損耗;如果被評估資產存在功能和技術落后,投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產的功能性貶值;如果被評估資產及其產品面臨市場困難和外力影響,投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產的經濟性貶損因素。

 

  成本途徑作為一條獨立的評估思路,它是從再取得資產的角度來反映資產的交換價值的,即通過資產的重置成本反映資產的交換價值。只有當被評估資產處于繼續使用狀態下,再取得被評估資產的全部費用才能構成其交換價值的內容。只有當資產能夠繼續使用并且在持續使用中為潛在所有者和控制者帶來經濟利益,資產的重置成本才能為潛在投資者和市場所承認和接受。從這個意義上講,成本途徑主要適用于繼續使用前提下的資產評估。同時,采用成本法評估,還應當具備可利用的歷史資料,形成資產價值的耗費也是必須的。

 

  成本途徑的運用涉及4個基本要素,即資產的重置成本,資產的有形損耗,資產的功能性陳舊貶值和資產的經濟性陳舊貶值。

 

  資產的價值取決于資產的成本。資產的原始成本越高,資產的原始價值越大,反之則小,二者在質和量的內涵上是一致的。采用成本法對資產進行評估,必須首先確定資產的重置成本。重置成本是按在現行市場條件下重新購建一項全新資產所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內容構成是相同的,而二者反映的物價水平是不相同的,前者反映的是資產評估日期的市場物價水平,后者反映的是當初購建資產時的物價水平。在其他條件既定時,資產的重置成本越高,其重置價值越大。

 

  資產的價值也是一個變量,隨資產本身的運動和其它因素的變化而相應變化:資產投入使用后,由于使用磨損和自然力的作用,其物理性能會不斷下降、價值會逐漸減少,發生實體性貶值;新技術的推廣和運用,使用企業原有資產與社會上普遍推廣和運用的資產相比較,在技術上明顯落后、性能降低,其價值也就相應減少,發生功能性貶值;由于資產以外的外部環境因素變化,引致資產價值降低。這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等,發生經濟性貶值。

 

  運用成本法評估資產,首先確定被評估資產,并估算重置成本,其次確定被評估資產的使用年限,再次估算被評估資產的損耗或貶值,最后計算確定被評估資產的價值。

 

  成本法比較充分地考慮了資產的損耗,評估結果更趨于公平合理,有利于單項資產和特定用途資產的評估,有利于企業資產保值,在不易計算資產未來收益或難以取得市場參照物的條件下可廣泛地應用。但是采用成本法評估,工作量較大,同時這種方法是以歷史資料為依據確定目前價值,必須充分分析這種假設的可行性。另外經濟貶值也不易全面準確計算。

 

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